Víte, jak probíhá oceňování majetku? Vlastníte ne zcela ideální podíl na nemovitosti a přemýšlíte, jak s ním naložit? Cena spoluvlastnického podílu může být nižší než cena celé nemovitosti, což má své logické důvody.
Jakým zákonem se řídíme?
Platné znění Zákona o oceňování majetku k 1. 1. 2021 upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb, jak jsou stanoveny zvláštními předpisy. Pokud tento zákon nestanoví jinak, majetek či služba se oceňuje obvyklou cenou, která vychází z porovnání a zprůměrování sjednaných (smluvních) cen dosažených při prodeji stejného nebo obdobného majetku.
Další způsoby oceňování
V odůvodněných případech není možné určit obvyklou cenu. V takových případech se majetek oceňuje tržní hodnotou, přičemž důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být uvedeny. Tyto důvody se vyskytují například u developerských projektů, kdy není možné stanovit obvyklou cenu, protože s podobnými typy pozemků se v daných podmínkách neobchoduje.
Další kategorií je mimořádná cena, která zohledňuje mimořádné tržní okolnosti nebo osobní poměry prodávajícího či kupujícího, případně zvláštní oblibu majetku.
Zákon stanovuje i jiné způsoby oceňování, například:
Nákladový způsob – stanoví se náklady na pořízení, upraví se koeficient prodejnosti a u staveb se sníží hodnota o opotřebení. Tato metoda zahrnuje základní míry nemovitosti, jako je obestavěný prostor v m3, užitný prostor v m2, zastavěná plocha, délka liniových staveb apod.
Výnosový způsob – zahrnuje součet předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu, které jsou odúročeny na současnou hodnotu. Tento způsob pohlíží na nemovitost jako na investici, která přináší pravidelný výnos.
Porovnávací způsob – například porovnání hodnoceného bytu s jiným bytem v databázi, přičemž se cena z databáze upraví koeficienty odlišnosti podle druhu nemovitosti a dostupnosti dat. Upravené hodnoty pak odpovídají násobku jednotkové tržní ceny srovnávacího objektu a koeficientu odlišnosti. Porovnání s jinými kupními cenami je pracné a vyžaduje zjištění technického stavu jednotlivých konstrukcí, opotřebení a vybavení nemovitostí.
Nižší obchodovatelnost?
Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitosti musí při stanovení ceny obvykle zohlednit jeho nižší obchodovatelnost ve srovnání s prodejem nemovitosti jako celku. Na domácím trhu prakticky neexistuje trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitostech, což komplikuje nejen prodej, ale i ocenění. Až na výjimky se jednotlivé spoluvlastnické podíly veřejně neobchodují a poptávka po takových částech nemovitostí je minimální.
Přehled podkladů
Mezi podklady potřebné k ocenění spoluvlastnického podílu nemovitosti patří například výpis z katastru nemovitostí, informace z katastru nemovitostí, informace z veřejně dostupných zdrojů, výpis z geografického informačního systému, fotodokumentace z prohlídky, mapa okolí, nabídky realitních kanceláří, ortofotomapa apod.
Ocenění pro účely dražby spoluvlastnického podílu na nemovitosti
Obvyklá cena nemovitosti, která má být předmětem dražby, může být jako celku v daném čase a místě odlišná od vypočítané ceny prodávaného ideálního podílu na ní. Je nutné zohlednit, že spoluvlastnictví představuje určitá omezení. Cenu podílu nelze určit pouze výpočtem z již dříve znalecky určené ceny celé nemovitosti. Určení výsledné ceny musí být odborně posouzeno, k čemuž slouží institut znaleckého ocenění.
Comments